石建字〔2025〕48号
石景山区党建引领物业管理专班各成员单位：
经十三届区委深改委第十六次会议研究同意，现将《石景山区“老房子 好服务”专项行动方案暨住宅老旧小区完善物业管理长效机制实施方案（2025年－2027年）》印发给你们，请认真贯彻执行。
北京市石景山区住房和城市建设委员会
2025年12月18日
附件
石景山区“老房子 好服务”专项行动方案暨住宅老旧小区完善物业管理长效机制实施方案
（2025年－2027年）
为进一步深化物业管理体制改革，在老旧小区中持续推动落实《北京市物业管理条例》，建立健全社区党组织领导下居民委员会、业委会（物管会）、业主、物业服务人等共同参与的治理格局和架构，完善老旧小区物业管理长效机制，写好老旧小区改造“后半篇文章”，巩固老旧小区改造成果，实现从“改好”向“管好”转变，推动老旧小区治理现代化、服务精准化、改造成果可持续化，特制定本工作方案。
一、工作目标
一是物业管理长效巩固，实现全域覆盖。实现改造后的老旧小区物业管理100％全覆盖，业委会（物管会）100％全覆盖，党的组织100％全覆盖。物业服务标准得到提高，物业费收缴率逐年提升。
二是设施空间运维有序，保障持续惠民。加装更新的电梯、充电桩、安防系统、立体停车库等设施设备运行良好，使用效率高。新增的社区活动场地、养老驿站、社区食堂、便民菜站等公共服务空间功能完善、使用充分，实现长效惠民。
三是社区治理动能充沛，激发共建活力。居民、业主参与社区公共事务意愿持续提升，业主共同决策规范有效，逐步形成“人人有责、人人尽责、人人享有”的治理氛围，共建共治共享的社区治理机制基本建立。
四是建管模式成熟定型，形成示范标杆。持续巩固“老山经验”“鲁谷模式”，通过完整社区建设，补足民生短板弱项，系统总结可复制、可推广的治理路径，形成具有区域影响力的老旧小区治理样板。
二、主要任务
（一）坚持党建引领，实现共建共治共享
1．党建引领社区治理，自觉维护改造成果。坚持将党建引领作为贯穿社区治理与成果维护的主线。充分发挥社区党组织、网格党支部的战斗堡垒作用，引导党员带头协商议事、化解矛盾，推动物业人员加入“智网实格”。依托“智网实格”“老街坊”议事厅、“双报到”等载体，常态化开展宣传，引导小区广大党员、业主（产权单位）、居民、商户及社会单位等多元力量，践行文明公约、居民公约，遵守管理规约，从“被动接受管理”转向“主动守护家园”，自觉维护老旧小区改造成果。
责任部门：区委组织部、区委社会工作部、区住房城市建设委、各街道
2．发挥党建联建优势，激发社区治理活力。推动物业党建和社区党建融合发展，物业党组织与社区党组织签订《党建联建协议》，明确物业参与社区治理的义务条款，吸纳物业党员进入社区党组织担任兼职委员，推动社区党组织党员进入物业项目担任物业质量监督员，形成“双向进入，交叉任职”。依托党建联建平台，举办社区邻里节、趣味运动会等活动，联合组建志愿服务先锋队，围绕便民维修、孤老关爱、应急响应等群众需求，开展常态化、项目化服务，切实提升居民的获得感与满意度。
责任部门：区委组织部、区委社会工作部、区住房城市建设委、各街道
3．强化多方协同参与，推进依法依规履职。加强对老旧小区业委会（物管会）及其党组织组建工作的组织领导，鼓励尚未进行房改或仅完成部分房改的产权单位参与基层治理、符合条件的职工代表参选业委会（物管会）委员、参与业主共同决定事项表决。加强业委会（物管会）的监督、指导，业委会（物管会）应当执行业主大会决定，接受业主大会和业主的监督，并依法依规履职。要充分发挥业委会（物管会）对物业服务人物业服务合同履行情况、业主缴纳物业费情况的监督作用，积极协调解决因老旧小区改造、物业管理产生的纠纷。推动社区居委会、业委会（物管会）、物业服务企业互联互通，形成基层治理合力。
责任部门：区委组织部、区委社会工作部、区住房城市建设委、各街道
（二）深化物业管理体制改革，推动市场化专业化转型
4．坚持质价相符导向，分类实施物业管理。建立无物业小区台账，采取“一小区一方案”，2027年底前，实现老旧小区物业服务全覆盖，确保老旧小区“有人管、有付费、有服务”，改变街道兜底局面。推动“三供一业”、非经资产移交等房屋性质复杂、服务不规范现象突出的老旧小区物业管理向市场化转型，明确物业服务内容、收费标准和缴费方式。鼓励尚未开展房改售房的直管公房及产权人为行政事业单位的公房“应改尽改，能改尽改”，依法依规引入市场化物业服务企业对小区实施管理。规范应急物业服务行为，维护物业管理相关主体的合法权益，推动应急物业小区正式物业选聘工作，实现物业项目良性发展。充分发挥国有物业企业的政治责任与担当精神，及时响应各街道应急物业需求，切实做好民生基础保障，为全区提供坚实可靠的物业服务。引导业主和物业服务企业通过合同约定合理调整物业费，提升物业服务质量，实现物业服务质价双提升。
责任部门：区住房城市建设委、各街道
5．强化央地协同联动，破解物业管理难题。积极推进央产老旧小区改造工作，实施改造的央产老旧小区要在改造前引入和完善物业管理，建立居民付费享受服务的物业管理机制。统筹协调好央产老旧小区、楼栋物业管理活动，推进央产老旧小区、楼栋物业管理的市场化进程，按照“一区一策”，将央产老旧小区、楼栋“化零为整”，合并实现“大物业”集中管理。
责任部门：区住房城市建设委、各街道
6．创新物业服务模式，拓展物业经营渠道。鼓励各街道建立物业服务人联盟，拓展物业服务资源，引导有意愿、有能力的物业服务企业针对周边规模较小的小区就近提供物业服务。鼓励试点推广“物业城市”模式，鼓励物业服务企业更大范围和深度参与公共服务，推行“街区服务精细化＋老旧小区长效治理”模式，为居民提供精细、智慧、专业的城市管理和社区管理服务。鼓励有条件的物业服务企业扩大服务覆盖面，向养老、托幼、家政、健康等领域延伸，探索“物业服务＋生活服务”模式，推动“物业服务进家庭”，满足居民多样化多层次居住生活需求。
责任部门：区城市管理委、区住房城市建设委、区民政局、区国资委、各街道
7．开展“好服务”提升行动，提高物业服务质效。在物业服务人积极履行合同约定，如实公示服务项目和服务标准的前提下，开展老旧小区物业服务专项提升行动。充分发挥行业党委、行业协会行业自律引领作用，动员全行业积极参与提升行动，强化物业人员专业技能培训。着力解决人民群众反映的住宅小区物业人员服务意识不强，公共区域保洁不及时、不到位，停车秩序混乱，安全管理不规范等问题，营造干净整洁、舒适有序的宜居环境，增强人民群众获得感、安全感、幸福感。
责任部门：区住房城市建设委、区城市管理委、区消防救援局、各街道、区物业管理协会
（三）巩固老旧小区改造成果，补足民生短板弱项
8．压实维修养护责任，提升空间运营实效。老旧小区改造后，屋面防水、墙面保温、上下水管道等基础工程设施进入新的维保周期，要进一步压实施工单位、维保单位、物业服务人等相关单位责任，通过强化定期巡检、畅通报修渠道，确保维修时效与效果。对于电梯、充电桩、安防监控等新增专业设备，要厘清产权归属、管理责任和维护标准，确保其安全、高效、长效运行。对于社区活动室、养老驿站、便民超市、菜站等新增公共服务空间，要明确运营机构、创新服务模式、激活空间活力，坚决杜绝“责任真空、建而不用、资源闲置”的现象。
责任部门：区住房城市建设委、各街道
9．有序实施停车管理，推动停车资源共享。将老旧小区停车管理纳入“疏解整治促提升”专项行动。充分利用老旧小区公共区域升级改造有利契机，盘活小区闲置空地、“边角地”，增设停车位，建设立体停车库，缓解居民停车矛盾。通过市场化手段引入专业停车管理单位，优化停车资源配置、规范停车秩序，坚持物业管理与停车管理统筹推进，鼓励老旧小区物业服务人作为停车管理单位，承接停车管理工作。统筹老旧小区周边经营性停车场、路侧停车资源，推动社会停车资源与小区停车资源共享，实现停车资源区域平衡。
责任部门：区发展改革委、区住房城市建设委、区城市管理委、各街道
10．强化垃圾桶站建设，改善小区微环境。借助老旧小区改造契机，开展桶站升级行动。对垃圾桶站进行科学选址与布局，逐步推动老旧小区更换封闭式、无接触式垃圾投放桶站，站台地面硬化处理，配套安装洗手池、照明设施、技防设施等，提升投放便利性与舒适度。规范设置大件垃圾存放处以及再生资源回收场所。鼓励物业服务企业拓展再生资源回收业务。压实物业服务企业生活垃圾分类管理责任人责任，强化物业人员、志愿者、老街坊等桶前值守作用发挥，引导居民正确分类。社区及业委会（物管会）将垃圾桶站管理状况作为对物业项目考核评价的重要指标，鼓励将考核评价奖励资金向垃圾分类设施更新投放。
责任部门：区城市管理委、区住房城市建设委、各街道
11．推动老旧电梯更新，保障居民出行安全。有序开展老旧电梯更新。按照群众反映是否强烈、使用期限、项目资金拼盘是否闭环等维度，开展住宅老旧电梯摸排评估，建立电梯更新改造台账，做好项目储备。在全力争取超长期特别国债资金支持的基础上，鼓励居民通过使用住宅专项维修资金、自筹资金、续筹公共维修资金、公共收益反哺等方式实现资金拼盘完整，切实提升本区住宅电梯安全运行水平，保障居民安全出行。
责任部门：区住房城市建设委、区市场监管局、区发展改革委、各街道
12．推动完整社区建设，补齐小区功能短板。针对老旧小区改造后仍存在的公共服务与活动空间不足等问题，结合城市更新行动，依据《完整居住社区建设指南》，系统推进完整社区建设。依托责任规划师开展社区专项体检，全面排查设施与服务短板，整合闲置资源，科学制定项目清单。鼓励复合利用地下空间，拓展生活服务点、便民仓储等功能，加快构建“一刻钟便民生活圈”。健全资金保障机制，统筹使用住宅维修资金、财政资金与奖励资金，支持项目实施。每个街道至少建成一个安全健康、设施完善、管理有序的完整社区。
责任部门：区住房城市建设委、市规划自然资源委石景山分局、区发展改革委、区财政局、区城市管理委、各街道
（四）宣传先进典型有效做法，营造良好社会氛围
13．总结推广经验做法，培育选树先进典型。按照“一街道一典型”的基本原则，每个街道要着力培育和打造一批党建引领成效好、老旧小区改造效果好、业委会（物管会）发挥作用好、物业服务好的老旧小区典型案例。推动各街道形成“拿得出、叫得响、立得住”的老旧小区特色品牌，不断总结提炼，形成可持续、可复制、可推广的经验和做法。
责任部门：区委社会工作部、区住房城市建设委、各街道
14．发挥典型案例作用，持续扩大社会影响。在“红黑榜”榜单中，开设“老房子 好服务”专栏，发布老旧小区物业管理领域主动治理案例、物业服务提升案例、违法违规行为处罚案例等典型案例，发挥典型案例的示范警示作用，持续扩大完善住宅老旧小区物业管理长效机制的社会影响力，引导物业服务人和业主依法诚信履约，规范物业服务市场秩序，巩固老旧小区改造成果，推动形成良性循环、和谐稳定的社区关系。
责任部门：区委宣传部、区融媒体中心、区住房城市建设委、各街道
15．开展普法宣传教育，物业服务公开透明。针对老旧小区物业费收缴率低、物业费水平低、物业服务标准低“三低”现状，聚焦业主付费享受服务意识不强，对物业服务、业委会（物管会）了解不全面，对市场化选聘物业存在不理解、不认同等群众思想认识上的痛点、堵点，开展普法宣传进社区、进小区，重点宣传《北京市物业管理条例》《北京市住宅专项维修资金管理办法》等相关政策法规，解读居民在物业管理活动中的权利和义务，解读物业管理服务内容与标准，让物业明明白白干活，让业主明明白白消费。
责任部门：区司法局、区住房城市建设委、区市场监管局、各街道
三、工作要求
（一）健全体系、强化责任。区级党建引领物业管理专班全面加强对“老房子 好服务”专项行动的统筹协调。各部门、各街道要认真学习、准确理解方案核心要求，突出系统性、整体性、协同性，健全完善压力层层传导、任务逐级落实的责任体系。
（二）因地制宜、注重实效。坚持群众路线，坚持实事求是、问题导向，根据小区现状、居民意愿，秉持“边实施、边总结、边提升”的工作方法，实现顶层设计与基层实践有机结合，用物业管理长效机制创新突破老旧小区发展障碍，构建共建共治共享社会治理新格局。
（三）积极引导、凝聚共识。加强舆论引导，激发居民巩固老旧小区改造成果的主动性、积极性，形成珍视改造成果、共同努力维护改造效果的自觉。引导物业服务企业创新服务方式、提高服务水平，引导居民培育“花钱买服务”的意识，构筑符合双方权益的生活共同体、利益共同体。
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